Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Der Kauf einer Immobilie ist stets mit enormen Kosten verbunden. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen regelmäßig weitere Kosten an, die ca. 15% bis 25% des Kaufpreises ausmachen.

  • Zusätzlich zum Kaufpreis entsteht im Regelfall die staatliche Grunderwerbsteuer. In Deutschland ist diese Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Je nachdem in welchem Bundesland man ein Grundstück erwirbt, fällt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 5% bis 6,5% des Kaufpreises an. Alle wissenswerten Einzelheiten zur Grunderwerbsteuer gibt es hier bei Wikipedia.
  • Eine Maklerprovision oder Courtage fällt nur an, wenn der Kaufvertrag durch einen Makler vermittelt worden ist. Auch die Maklerprovision ist regional unterschiedlich hoch. In Berlin beträgt die Maklerprovision im Regelfall 6% netto vom Kaufpreis zzgl. MwSt. von zurzeit 19%. Dies ergibt in der Summe dann den Bruttobetrag von 7,14% Maklerprovision auf den zu zahlenden Kaufpreis.
  • Notarkosten und Kosten der Umschreibung im Grundbuch. Auch diese Kosten fallen beim Haus- oder Grundstückskauf immer an, da die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zum Schutze der Vertragsparteien und zur ordnungsgemäßen Grundstücksübertragung gesetzlich zwingend vorgeschrieben ist. Genauso wie die Grunderwerbsteuer oder die Maklercourtage ist die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten abhängig vom Kaufpreis der beurkundet wird. Ein Tool zur Berechnung von Notar- und Grundbuchkosten gibt es bei FAZ.Net oder bei http://www.notarkostenrechner.com/. Bei einem Kaufpreis von 150.000,00 € und einer einzutragenden Grundschuld von 125.000,00 € entstehen somit weitere ca. 2.650,00 € Kosten.
  • Finanzierungskosten entstehen im Zusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut. Da diese Kosten immer individuell unterschiedlich sind, können hier keine allgemein gültigen Aussagen getroffen werden, in welcher Höhe die Finanzierungskosten anfallen. Die diesbezüglichen Kosten müssen also jeweils im konkreten Fall bei Ihrem Bankinstitut erfragt werden und bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Nachstehendes Beispiel gibt einen Überblick über die im Regelfall anfallenden Kosten:

Beispiel: Kaufpreis 150.000,00 € Grundschuld 125.000,00; Kauf im Bundeland Berlin mit 6,5% Grunderwerbsteuer und 7,14 % Maklerprovision (Brutto):

Kosten Hauskauf:

  • Kaufpreis: 150.000,-
  • Grunderwerbssteuer (6,5%): 9.750,-
  • Maklergebühr (7,14%): 10.710,-
  • Notarkosten: ca. 2.650,-

= 173.110,- Euro zzgl. evtl. anfallender Finanzierungskosten.

 

Vorstehend sind die Kosten aufgelistet, die üblicherweise bei der Anschaffung einer Immobilie anfallen.

Das sind alles Kosten die offensichtlich sind und im Regelfall auch dokumentiert und damit kenntlich gemacht worden sind.

Gefährlich und mit finanziellen Risiken verbunden sind aber gerade die Kosten, die (wissentlich oder unwissentlich) nicht kenntlich gemacht worden sind und den Käufer einer Immobilie dann treffen können, wenn er nicht damit rechnet:

  • Kosten für Mangelbeseitigung oder Sanierung (vor allem bei Altbauten)

Wer einen Altbau (also im Grunde genommen eine Gebrauchtimmobilie) kauft, sollte wissen, welche Kosten anfallen, um die Immobilie heutigen Wohnstandards anzupassen. Genau wie beim Gebrauchtwagenkauf sollte man daher bei gebrauchten Immobilien immer besonders intensiv den Zustand erkunden und im Zweifel auch Fachleute (Architekt, Bauingenieur oder Sachverständigen) hinzuziehen um den Istzustand der Immobilie zu begutachten und vor allem eine Kostenschätzung für Umbaukosten zu ermöglichen, damit man von den zusätzlichen Kosten nicht überrascht wird

  • Kosten für Anliegergebühren

Die Baulanderschließung kostet Geld. Üblicherweise werden die Kosten der Erschließung von der Gemeinde auf die Anlieger, also die Grundstückseigentümer, die von der Erschließung profitieren, umgelegt.

Dies kann auch noch Jahre später nach der erfolgten Erschließung passieren. Käufer von bestehenden Immobilien sollten sich daher immer ein sog. Negativattest vom Verkäufer zeigen lassen, um sicherzugehen, dass diese Gebühren bezahlt sind und keine Forderungen der Gemeinde mehr bestehen. Einzelheiten beim Haufe Verlag.

  • Kosten für Altlastenbeseitigung

Der (aktuelle) Grundstückseigentümer haftet, genau wie bei den Anliegergebühren, gegenüber der Allgemeinheit dafür, dass von seinem Grundstück keine Gefahr ausgeht. Bei unbebauten Grundstücken können Gefahren ausgehen von Ablagerungen, die in früherer Zeit getätigt worden sind oder durch Kriegseinwirkungen in Form von Blindgängern.

Bei ehemals bebauten Grundstücken ist dies denkbar, wenn z.B. früher eine Tankstelle, eine Reinigung oder eine Autowerkstatt auf dem Gelände vorhanden war und Öl oder sonstige chemische Stoffe ins Erdreich eingedrungen sind.

Auch hier haftet prinzipiell zunächst der aktuelle Eigentümer für die Beseitigung der Gefahr. Ob man beim Verkäufer Regress nehmen kann, ist immer zweifelhaft und vor allem meistens zumindest mit Rechtsanwalts- und Gerichtskosten verbunden.

Auf (vermeintlich) unbebauten Grundstücken kann sich unter einer dünnen Deckschicht von Erde trotzdem bereits ein Fundament oder ein Kellergeschoss einer früheren Bebauung befinden, dass einer erneuten Bebauung im Wege steht und mit hohen Kosten beseitigt werden muss.

Käufer sollten sich daher immer vor Ort vergewissern, dass keine Altlasten vorhanden sind und dies auch im Kaufvertrag vermerken und sich vom Verkäufer zusichern lassen.

  • Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft beim Kauf einer Eigentumswohnung

Wer eine (gebrauchte) Eigentumswohnung kauft, tritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft ein. Hier können bereits rechtskräftige Beschlüsse der bestehenden Eigentümergemeinschaft vorliegen, die mit erheblichen Kosten verbunden sein können, z.B. Umlagebeschlüsse für größere Dachreparaturen oder Fassadenarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Aus diesem Grunde sollte man als Käufer einer Eigentumswohnung immer die sog. Beschlusssammlung einsehen, um festzustellen, ob und welche nicht erledigten Beschlüsse der Gemeinschaft vorliegen.

Die vorstehenden Ausführungen sind nicht abschließend und sollen ein Problembewußtsein beim Käufer schaffen. Nur eine ausführliche Beratung durch Fachleute (Architekten, Sachverständige oder Rechtsanwälte) kann verhindern, dass man nach dem Kauf einer Immobilie mit finanziellen Risiken konfrontiert wird, die den Lebenstraum vom eigenen Haus zerstören.

Lassen Sie sich daher beraten.